حقوق شهروندی

تكه تكه كردن ملك به روش قانونی

نویسنده: محمد سعید رمضانی
زمانی که شرکای ملک مشاع دچار اختلاف با یکدیگر شوند، هریک از شرکا می‫‌تواند برای تقسیم ملک اقدام کند. در قانون به تقسیم ملك افراز می‌گویند. در این حالت قسمت‌های مشاع به قسمت اختصاصی شخص تبدیل می‌شوند. در این مطلب سعی شده تا به راه‌های تقسیم مال مشاع اشاره شود.‬
تقسیم مال مشاع توسط شركا
  شرکا می‌توانند با تراضی و توافق میان خود تقسیم را به نحوی که می‌خواهند، انجام بدهند و اگر توافق حاصل نشود، متقاضی تقسیم می‌تواند اجبار شرکا را به انجام تقسیم بخواهد. پس هر شریک می‌تواند هر وقت كه بخواهد تقاضای تقسیم مال مشترک را كند، مگر در مواردی که تقسیم به موجب آن قانون، ممنوع شده باشد.

مرجع صالح برای رسیدگی به دعوای افراز
 در حال حاضر، دو مرجع در رسیدگی به درخواست افراز صلاحیت دارند: محاكم دادگستری و ادارات ثبت.

نحوه افراز املاک در دفاتر ثبتی
 متقاضی یا متقاضیان باید تقاضای خود مبنی بر افراز را بعد از تعیین مشخصات کامل و آدرس سایر مالکین مشاعی ملک، به اداره ثبت محل وقوع ملک تسلیم كنند. مسئول اداره، دستور ثبت تقاضا را در دفتر اندیکاتور صادر و آن‌را جهت ضمیمه شدن به پرونده و رسیدگی به ترتیب به بایگانی و یکی از نمایندگان ثبت ارجاع می‌دهد.

اعتراض به درخواست افراز
پس از ارائه درخواست ثبت، اقدام به انتشار آگهی می‌شود و از زمان انتشار اولین آگهی تا 90 روز نسبت به درخواست ثبت می‌توان اعتراض کرد. زمانی که اعتراض شد تا زمانی که دادگاه عمومی حقوقی رسیدگی نکرده و حکم صادر نشده است، درخواست افراز امکان رسیدگی نخواهد داشت.

قابلیت اعتراض به تصمیم واحد ثبتی
  متقاضی درخواست ثبت، این درخواست را تقدیم اداره ثبت می‌کند. اداره ثبت این درخواست را یا می‌پذیرد یا رد می‌کند. در هر دو فرض، قابل اعتراض در دادگاه عمومی حقوقی محل وقوع ملک است. از زمان ابلاغ تصمیم واحد ثبتی،  ظرف 10 روز زمان دارد که چنانچه اعتراضی به این تصمیم داشته باشد، به دادگاه مراجعه کند و دادخواستی مبنی براعتراض تقدیم کند.

افراز از طریق دادگاه
  هر زمان كه عملیات ثبتی خاتمه پیدا نكرده باشد، مرجع صالح برای رسیدگی به درخواست افراز،‌ دادگاه های عمومی حقوقی محل است.
  اگر بین مالكین، غایبی یا محجوری وجود داشته باشد ولو عملیات ثبتی خاتمه پیدا كرده باشد، رسیدگی به این درخواست در صلاحیت ذاتی دادگاه است.
  اگر درصدی از ملك مشاعی ولو یك درصد  ویا 5/0درصد مجهول المالك باشد، اینجا هم در صلاحیت دادگاه عمومی حقوقی است.

چه زمانی جریان ثبتی یك ملك خاتمه پیدا می‌كند؟
 زمانی كه یا ملک دارای سند مالکیت بوده و در دفتر املاک به ثبت رسیده باشد یا هر چند نسبت به آن سند مالکیت صادر نشده اما درخواست مربوطه به ثبت رسیده، آگهی نوبتی و تحدیدی آن به طور صحیح منتشر و تحدید حدود قانونی صورت گرفته و در مهلت واخواهی نیز مورد اعتراض واقع نشده و ملک قابل ثبت در دفتر املاک باشد.

تفاوت مجهول‌المالك ثبتی با حقوق مدنی
  در مجهول المالك ثبتی معنا و مفهوم این است كه مالك درخواست ثبت نكرده است، مالك آن مشخص و معلوم است ولی برای درخواست ثبت مراجعه نكرده است. اما در حقوق مدنی اینگونه نیست، در حقوق مدنی مالك مشخص نیست و معلوم نیست كه چه كسی مالك است.

درخواست افراز نسبت به مالی که در رهن است
در این درخواست مرتهن نمی‌تواند طرف دعوا قرار گیرد، به جهت اینکه او هنوز مالک نیست و مالک همچنان راهن است. اما نکته مهم این است که پس از افراز از این ملک، آنچه که در سهم راهن قرار گرفته، در رهن مرتهن خواهد بود، یعنی از حالت رهن خارج نمی‌شود.

اگرحکم دادگاه مبنی بر افراز صادر شد ولی با محل انطباق نداشت...
  حالت اول: تقسیم باطل است و قابلیت اجرا ندارد. بطلان آن به خاطر این است که قابلیت انطباق ندارد ، کارشناس هم متوجه نشده یا دادگاه به کارشناس ارجاع نداده است و مجدداً باید درخواست افراز داده شود.
  حالت دوم: محکمه مثلاً باید بنویسد پلاک 2 اصلی از 139 فرعی، نوشته است پلاک 3 اصلی از 139 فرعی. در این فرض خود دادگاه بدوی، تا زمانی که نسبت به حکم، تجدیدنظرخواهی صورت نگرفته باشد، می‌تواند این اشتباه را اصلاح کند و اداره ثبت نیز طبق این اصلاحیه اقدام می‌کند. اما اگر به این حکم اعتراض شده باشد، دادگاه بدوی صلاحیت اصلاح را نخواهد داشت. اینجا دادگاه تجدیدنظر اصلاح می‌کند و بر طبق این حکم اداره ثبت اقدام مقتضی انجام خواهد داد.

چه مراحلی باید طی شود تا یک ملک مشاعی به فروش برسد؟
  اول غیر قابل افراز بودن ملک، پلاک، زمین و مستغلات بنا از طریق حکم قطعی مراجع ذی‌صلاح، چه اداره ثبت و چه از طریق دادگاه، صادر شود.
  دوم هر یک از شرکا می‌توانند درخواست فروش دهند.
  سوم اینکه دادگاه باید دستور فروش دهد، یعنی شریک من باید مراجعه کند به دادگستری و درخواست فروش ملک غیرقابل افراز را بدهد.
  چهارم نیز ملک از طریق مزایده به فروش برسد. در مزایده کارشناس یک ارزش پایه‌ای برای ملک تعیین می‌کند و کسی برنده مزایده است که بالاترین پیشنهاد را داده باشد.

وجود مال غیر در اموال تقسیم شده
  حالت اول: اگر بعد از تقسیم معلوم شود کل مال، ملک غیر است، این تقسیم باطل است و چون چیزی به عنوان مال مشترک وجود ندارد دیگر تقسیمی وجود نخواهد شد.
  حالت دوم: اگر سهم یکی از شرکا ملک غیر باشد، خواه این حق غیر تمام سهم را در برگیرد و خواه قسمتی از آن را، در این حالت تقسیم باطل است به دلیل اینکه صاحب آن ، مال خود را می‌برد و آن شریک بدون سهم می‌ماند و در نتیجه به حالت مشاع برمی‌گردد.

اگر مال غیر در سهم همه شرکا قرار گیرد...
  اول: مال غیر در سهم همه به تساوی باشدکه در اینجا تقسیم باطل نمی‌شود فقط مال غیر از سهم‌ها جدا می‌شود.
 دوم: مال غیر در تمام سهم ها به‌طور نامساوی باشدکه در این حالت تقسیم باطل می‌شود، زیرا تعادل سهم‌ها بر هم می‌خورد و حالت اشاعه برمی‌گردد.
  سوم: مال غیر در تمام مال مشترک، به نحو مشاع باشد که در این صورت چنانکه برخی فقیهان گفته‌اند باطل است.

آثاری كه تقسیم مال به همراه دارد
  پس از تقسیم هر یک از شرکا مالک مستقل سهم خود خواهد بود.
  اعتبار مالکیت هر شریک نسبت به سهم افراز شده از زمانی محسوب می‌شود که او مالک مشاعی شده است، نه از زمان تقسیم مال.
  شرکا نمی‌توانند دوباره حالت مشاع را برگردانند.









ارسال پیام اشتراک



 
 
 Security code